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토지거래허가구역 피하는 집들에 대해서 알려드리겠습니다. 2025년 현재, 서울의 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산 전역은 '토지거래허가구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 주택 시장을 유도하기 위한 조치로, 특히 아파트 매입 시 실거주 의무가 강력하게 적용됩니다.
그러나 동일한 지역 내에서도 아파트가 아닌 다른 용도의 건축물, 예를 들어 상가, 오피스텔, 다세대주택 등은 규제를 교묘히 피해가는 사례들이 나타나고 있습니다. 이는 정책의 실효성과 정합성에 의문을 제기하게 만들며, 시장 참여자 간 형평성 문제를 야기합니다. 이번 글에서는 토지거래허가제의 핵심 규제 구조, 규제를 회피하는 실제 사례, 그리고 제도적 개선 필요성에 대해 구체적으로 분석해보겠습니다.
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토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 지방자치단체장의 허가를 받아야만 거래가 가능한 지역을 의미합니다. 주택이 포함된 거래의 경우, '실거주 목적'임을 증명해야 하며, 최소 2년 이상의 실거주 의무가 부여됩니다.
주택은 실거주 의무와 전매 제한이 되고, 토지/상가/오피스텔은 실거주 의무 면제 또는 적용이 제외됩니다.
토지거래허가구역 피하는 집들
토지거래허가구역 피하는 집들에 대해서 알아보겠습니다. 아파트는 실거주 목적만 허용하고, 허위 실거주 시, 허가 취소 또는 과태료가 부과됩니다. 또한 전세 끼고 매입은 불가능합니다.
오피스텔·상가·다가구주택은 주거 용도로 사용되더라도 건축물 용도가 비주거이면 실거주 요건 적용이 되지 않습니다. 실제로는 주거용으로 사용하는 경우가 많아 사각지대가 형성됩니다.
예를들어, 서초구 소재 지하 1층~지상 4층짜리 상가건물 전체를 매입하면 '거주 가능 공간' 존재하더라도 실거주 증빙이 면제됩니다. 하지만 용산에서 오피스텔 2채를 분산 매입하면 거주 증명 없이 전세 활용이 가능합니다.
실거주 회피 주요 수법 분석
실거주 회피 주요 수법을 분석해드리겠습니다.
| 수법 | 설명 | 효과 |
| 오피스텔 또는 상가건물 매입 | 아파트가 아닌 이상 실거주 증명 생략 가능 | 허가만 받으면 전세 활용 가능 |
| 가족 명의 분산 매입 | 배우자·자녀 명의로 소유 분산 | 실거주 요건 회피 및 세금 분산 |
| 주거용 오피스텔로 실사용 | 사실상 주거하더라도 '비주택'으로 등록 | 규제 피해 투자 가능 |
정책 정합성과 형평성 문제
동일 지역, 동일 목적(투자)이더라도 아파트냐, 오피스텔이냐에 따라 규제 강도가 달라집니다. 실거주 의무의 핵심 목적은 투기 차단과 주택시장 안정인데, 실제로는 규제를 회피하는 투자수요가 유입되고 있습니다.
따라서 정책 목적과 실효성 간의 괴리가 존재해버리는 것입니다.
제도적 개선이 필요한 이유
제도적 개선이 필요한 이유에 대해서 알려드리겠습니다. 건축물 용도가 아닌 실사용 목적 중심의 허가 심사가 필요합니다. 비주거건물이라 하더라도 주거 가능성 높을 경우 실거주 요건 일부 적용 검토가 필요합니다.
가족 간 명의 분산 매입 시 추적 시스템 강화가 필요하고, 장기적으로는 토지거래허가제의 전국 단일 기준 정비가 필요합니다.
결론
토지거래허가구역 제도는 분명 투기 억제를 위한 중요한 수단이었습니다. 그러나 지금과 같이 건축물 용도 기준으로만 규제를 적용하면 정책의 허점은 반복될 수밖에 없습니다. 동일 지역 내에서 특정 형태의 건물에만 규제가 집중될 경우, 시장 왜곡과 규제 회피가 빈번해지고, 실수요자는 오히려 역차별을 받을 수 있습니다.
이제는 '무엇을 샀는가'보다 '어떻게 사용되는가'를 기준으로 제도를 설계할 필요가 있습니다. 정부의 보다 정교한 접근과 데이터 기반 규제 운영이 요구되는 상황입니다.
